전세사기 예방 — 보증금 지키는 최소한의 절차

계약 전 — 등기부등본부터

인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 근저당권(집을 담보로 빌린 돈)이 얼마나 잡혀 있는지 확인합니다. 근저당 금액과 내 보증금을 더한 값이 집 시세를 넘으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어렵습니다.

시세 확인도 필수입니다. 신축 빌라는 시세 자료가 부족해 분양가가 부풀려진 경우가 많고, 이 점이 전세사기에 가장 많이 악용됩니다. 주변 실거래가를 함께 확인하세요.

집주인이 세금을 체납했는지도 볼 수 있습니다. 임차인이 되려는 사람은 집주인 동의 없이도 미납 국세 열람을 신청할 수 있는데, 체납액은 보증금보다 먼저 배당되므로 반드시 확인해야 합니다.

계약할 때 — 명의와 특약

계약서에 적힌 임대인이 등기부등본상 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 대조합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 이체하세요.

특약에 '잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 설정 등 권리 변동을 하지 않는다'는 문구를 넣어 두면 좋습니다. 확정일자의 효력은 다음 날부터 생기기 때문에, 그 하루 사이에 대출이 잡히면 순위가 밀립니다.

계약 후 — 전입신고와 확정일자

이사한 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 이 둘이 갖춰져야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 하루라도 미루면 그 사이에 생긴 다른 채권보다 순위가 밀릴 수 있습니다.

여기에 더해 전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급하며 청년·저소득층은 보증료를 지원받거나 할인받을 수 있습니다.

보증 가입에는 요건과 기한이 있습니다. 계약 기간이 일정 비율 이상 남아 있어야 가입할 수 있으니, 이사 직후에 알아보는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

보증보험료가 아깝지 않나요?

보증금 규모에 비하면 보험료는 작습니다. 지자체가 청년 보증료를 지원하는 사업도 많으니 본인 지역 지원을 확인해 보세요.

이미 계약했는데 근저당이 많습니다.

우선 전입신고와 확정일자를 갖췄는지 확인하고, 보증 가입이 가능한지 알아보세요. 상황이 복잡하면 전세피해지원센터나 대한법률구조공단 상담을 받는 것이 좋습니다.

월세도 확정일자가 필요한가요?

네. 월세에도 보증금이 있으므로 전입신고와 확정일자를 똑같이 챙겨야 보증금을 지킬 수 있습니다.

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