전세사기 예방 — 보증금 지키는 최소한의 절차
전세 계약에서는 집에 설정된 권리, 보증금과 주택가격의 관계, 임대인의 세금 자료를 함께 봐야 해요. 공시가격으로 값을 매기는 빌라는 근저당이 하나도 없어도 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 반환보증에 가입할 수 없습니다. 계약 전에는 서류와 가입 한도를 따져 보고, 계약 날에는 임대인이 제시한 정보를 계약서와 대조합니다. 이사한 날에는 전입신고와 확정일자를 챙기고, 그다음 반환보증과 보증료 지원을 따로 신청합니다.
핵심 요약
- 계약 전 미납국세 열람에는 집주인 동의가 필요해요.
- 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생깁니다.
- 공시가격을 적용하는 집은 HUG 인정가격과 선순위채권을 함께 계산해요.
HUG 반환보증 가입을 판단하는 주요 기준
| 항목 | 기준 | 계약 전에 볼 부분 |
|---|---|---|
| 보증금 상한 | 수도권 7억 원 이하, 그 외 5억 원 이하 | 상한 이하여도 주택별 보증한도를 별도로 충족해야 함 |
| 보증한도 | 주택가격 × 90% − 선순위채권 등 | 선순위채권과 보증금의 합이 주택가격 × 90% 이내 |
| 선순위채권 | 주택가액의 60% 이내 | 보증금과 합산하는 조건과 별도로 충족 |
| 단독·다가구·다중주택 | 다른 세입자의 선순위 보증금을 포함해 주택가액의 80% 이내 | 선순위채권과 다른 세입자 보증금을 함께 검토 |
| 계약 조건 | 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통한 계약서 | 갱신계약은 중개계약 요건에 예외가 있음 |
| 주택과 권리 | 경매·압류·가압류·가처분·가등기 없음 | 건물·토지 모두 임대인 소유, 아파트 외에는 위반건축물이 아닐 것 |
| 입주 요건 | 거주·전입신고·확정일자 | 계약 전 검토만으로 가입이 완료되지는 않음 |
2026년 확인 기준. 금액 조건과 주택·계약 조건을 함께 충족해야 합니다. 출처: 서울주택정보마당 (확인 2026.11.10)
HUG 반환보증 연 보증료율
| 보증금액 | 주택 유형 | 부채비율 70% 이하 | 70% 초과~80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억 원 이하 | 기타주택 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1억 원 초과~2억 원 이하 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 1억 원 초과~2억 원 이하 | 기타주택 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2억 원 초과~5억 원 이하 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 2억 원 초과~5억 원 이하 | 기타주택 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억 원 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 5억 원 초과 | 기타주택 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
2026년 확인 기준. 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액이며, 보증료는 보증금액 × 연 보증료율 × 계약기간 일수 ÷ 365로 계산합니다. 출처: 서울주택정보마당 (확인 2026.11.10)
지역별 소액임차인에 해당하는 보증금 범위
| 지역 | 보증금 기준 |
|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 |
| 과밀억제권역 중 서울 제외·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만 원 이하 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만 원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 |
2023.2.21 개정 기준으로 2026년 확인. 표의 금액은 소액임차인에 해당하는 보증금 범위이며 실제 최우선변제액과 다릅니다. 개정 전 담보물권이 설정된 집은 종전 기준을 적용합니다. 출처: 주택임대차보호법 시행령 제11조 (확인 2026.11.10)
계약 전에는 등기부와 세금 자료를 따로 봐야 해요
인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해 소유자와 근저당 같은 권리관계부터 봅니다. 건물과 토지가 모두 임대인 소유인지, 경매·압류·가압류·가처분·가등기가 걸려 있는지도 여기서 드러나요.
등기부만으로는 다른 세입자의 보증금까지 알 수 없습니다. 단독·다가구·다중주택이라면 임대인이 제시하는 확정일자 부여현황과 다른 세입자의 선순위 보증금도 함께 받아 봐야 합니다.
세금 체납은 따로 열람하는데, 계약 전이라면 집주인 동의가 있어야 해요.
동의 없이 세무서에서 열람할 수 있는 건 보증금 1,000만 원을 넘는 계약을 맺은 뒤, 계약일부터 임대차 개시일까지예요. 이 규정은 임대차 개시일이 2023.4.1 이후인 계약에 적용됩니다.
권리관계나 계약서 문구가 어렵다면 계약 전에 전세 안전계약 컨설팅에 맡겨 봅니다. 2026.5.18부터 서울·경기·인천·부산·대전·대구·광주·전남의 전세피해 및 예방지원센터에서 예비 임차인을 대상으로 운영하며, 국토부 위촉 공인중개사가 검토합니다.
계약 날에는 집주인이 제시한 서류를 계약 내용과 맞춥니다
계약 체결 시 임대인은 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여현황을 제시해야 합니다. 2023.4.18부터 시행된 의무예요.
표준계약서에는 임대인이 제시한 정보가 사실과 다르면 위약금 없이 계약을 해제하는 특약이 반영돼 있습니다. 실제로 쓰는 계약서에 이 특약이 들어 있는지 도장 찍기 전에 읽어 둡니다.
계약을 마친 뒤에는 임대차 개시일 전까지 세무서에서 미납국세를 동의 없이 직접 열람해요. 계약 때 받은 납세증명서와 별개로 체납 여부를 한 번 더 보는 절차입니다.
서류를 받았다고 보증금이 안전하다고 단정할 수는 없어요. 등기부의 선순위채권, 다른 세입자의 보증금, HUG가 인정하는 주택가격을 모아 가입 조건에 대입해 봐야 해요.
공시가격으로 값을 매기는 빌라라면 가입 한도부터 계산해요
공시가격을 적용하는 주택은 공시가격의 140%를 HUG 인정 주택가격으로 잡고, 여기에 담보인정비율 90%를 적용합니다. 선순위채권이 없다면 보증금 한도는 공시가격의 126%가 되는 구조예요.
서울 빌라의 공시가격이 2억 원이라고 가정해 볼게요. 인정 주택가격은 2억 8,000만 원이고, 여기에 90%를 곱한 가입 한도는 2억 5,200만 원입니다.
이 집의 보증금이 2억 3,000만 원이고 근저당이 없다면 금액 조건은 충족해요. 부채비율은 2억 3,000만 원을 2억 8,000만 원으로 나눈 약 82%예요. 보증료율 표에서는 기타주택·2억 원 초과~5억 원 이하·80% 초과 칸인 연 0.197%가 적용됩니다.
보증금 전액을 보증받고 보증료 산정기간을 2년으로 가정하면 보증료는 906,200원입니다. 신청인과 배우자의 연소득 합계가 5,000만 원 이하인 저소득가구로 60% 할인을 적용받으면 362,480원이 돼요.
같은 집에 선순위 근저당 3,000만 원이 있다면 금액 조건을 채우지 못해요.
보증금과 근저당의 합이 2억 6,000만 원으로 한도인 2억 5,200만 원을 넘기 때문이에요. 근저당 자체가 주택가액의 60% 이내여도 합산 조건을 넘으면 가입할 수 없습니다.
신축 빌라의 분양가를 그대로 HUG 인정가격으로 넣으면 한도 계산이 틀어질 수 있어요. 공시가격에 이의가 있을 때는 HUG 지정 감정평가가 가능하며, 위 금액 계산을 통과해도 위반건축물 여부 등 나머지 요건은 별도로 심사합니다.
이사한 날 신고해도 대항력은 다음 날 생겨요
집을 인도받고 주민등록을 마쳐야 대항력의 요건을 갖춥니다. 효력은 그다음 날 0시부터 발생하며, 우선변제권에는 이 대항요건과 확정일자가 함께 필요해요.
이사한 날 주민센터 또는 정부24에서 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자도 받아 둡니다. 두 절차는 별개예요. 하나만 하면 우선변제권이 생기지 않습니다.
짐 정리는 미뤄도 전입신고는 그날 끝냅니다.
확정일자를 받으면 무조건 다음 날부터 보호받는다는 설명은 정확하지 않아요. 다음 날 0시는 대항력이 생기는 시점이라, 그 하루 사이 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞설 수 있습니다.
2026.3.10 대책에는 대항력 발생을 전입신고 처리 시점으로 앞당기는 법 개정 추진 내용이 담겼어요. 법이 바뀌기 전까지는 다음 날 0시라는 기준으로 계약과 이사 일정을 판단해야 합니다.
이사 후 반환보증은 계약기간 절반이 지나기 전에 신청합니다
신규 계약의 신청기한은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전입니다. 갱신계약은 갱신계약서에 적힌 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 하므로, 만기가 가까워져서 가입하려 하면 기한을 놓칠 수 있어요.
창구는 HUG 지사와 위탁은행이에요. 모바일로는 네이버부동산·카카오페이·토스·안심전세앱에서 신청해요. 제출서류는 신청하는 창구의 안내를 따르되, 계약서·등기부와 전입·확정일자 자료는 기본으로 챙겨 둡니다.
위탁은행은 신한·국민·우리·광주·하나·IBK기업·NH농협·경남·수협·대구입니다.
갱신할 때는 처음 가입했을 때와 한도가 다를 수 있어요. 갱신보증 담보인정비율은 2023.12.31까지 100%였지만 2024.1.1부터 90%로 바뀌어, 같은 보증금이어도 한도를 초과할 수 있습니다.
보증료 할인과 지자체 지원은 서로 다른 항목이에요. HUG 할인에는 저소득가구 60%, 신혼부부 40%(합산 연소득 6,000만 원 이하·혼인 7년 이내), 전자계약 3% 등이 있어요. 보증금 3억 원 이내인 보증의 보증료는 연말정산 세액공제 대상이에요.
보증료 지원과 최우선변제는 적용 기준을 따로 봅니다
보증료 지원은 지자체별 기준이 달라요. 구리시의 2026년 공고를 예로 들면 2026.1.1부터 예산 소진 시까지, HUG·HF·SGI 보증에 가입한 무주택 임차인 중 보증금 3억 원 이하인 사람이 대상입니다.
구리시 예시의 연소득 기준은 청년 5,000만 원, 일반 6,000만 원, 신혼부부 7,500만 원 이하예요. 경기 조례상 만 19~39세 청년과 신혼부부는 보증료 전액, 일반은 90%를 지원하되 최대 40만 원이며, 이 조건이 전국에 똑같이 적용되지는 않습니다.
구리시 지원 신청 창구는 안심전세포털·정부24·주민센터입니다. 심사는 최대 45일이 걸리며 다음 서류를 준비해요. · 주민등록등본·보증서·임대차계약서·등기부 · 서약서·가족관계증명서·통장사본·소득증빙
최우선변제는 표의 보증금 전액을 먼저 돌려준다는 뜻이 아닙니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하인 소액임차인의 최우선변제액이 5,500만 원이고, 서울을 뺀 과밀억제권역은 4,800만 원, 광역시는 2,800만 원이에요.
최우선변제 기준을 고를 때는 계약일보다 근저당 등 담보물권 설정일이 중요합니다. 2023.2.21 전에 담보물권이 설정된 서울 주택은 종전의 보증금 1억 5,000만 원 이하·최우선변제액 5,000만 원 기준을 적용하므로, 등기부에서 근저당 설정일부터 찾아봅니다.
자주 묻는 질문
- 근저당이 없으면 반환보증에 가입할 수 있나요?
- 근저당이 없어도 보증금이 인정 주택가격의 90%를 넘으면 금액 조건을 충족하지 못합니다. 계약기간 1년 이상, 거주·전입신고·확정일자, 소유관계와 위반건축물 여부 등도 함께 심사해요.
- 다가구에서는 내 보증금만 계산하면 되나요?
- 다른 세입자의 선순위 보증금도 합산해야 해요. 단독·다가구·다중주택은 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금을 포함해 주택가액의 80% 이내라는 조건도 검토합니다.
- 계약 전에 집주인 동의 없이 세금 체납을 볼 수 있나요?
- 계약 전에는 동의가 필요합니다. 보증금 1,000만 원을 초과하는 계약을 체결한 임차인이 계약일부터 임대차 개시일 사이 열람할 때는 동의가 필요 없어요.
- 전입신고만 마치면 그날부터 보호받나요?
- 대항력은 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 발생해요. 우선변제권에는 확정일자도 필요합니다. 2026.3.10 대책에 신고 처리 시점으로 앞당기는 법 개정 추진이 담겼지만, 법이 바뀌기 전까지는 다음 날 0시 기준이에요.
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